Форум - Все о Глазах

Вернуться   Форум - Все о Глазах > Общение > Беседка

Ответ
 
Опции темы Поиск в этой теме
Старый   #1
Меню Пользователя
Модератор
 
Аватар для Chemist
 
Регистрация: 23.06.2009
Адрес: 1.1.1.1
Сообщений: 16,749
Сказал(а) спасибо: 6,464
Поблагодарили 10,509 раз(а)
Репутация: 93891449
По умолчанию Ипотека: подводные камни, скрытые платежи

Есть ли у нас на форуме смелые люди, кто брал ипотеку? Друг прикинул, что при определенном первоначальном взносе, плата за кредит и арендная плата за чужую квартиру практически одинаковые.
Сам я в этой теме в 2009 году разбирался и не помню уже особо и время другое было.
Поделитесь пожалуйста опытом и знаниями.
__________________
Есть желание, - тысяча способов; нет желания, - тысяча поводов! /Петр-I/.
Вокзал видел больше искренних поцелуев, чем загс. А стены больницы слышали больше искренних молитв, чем церковь.
Люди, будьте человеками, пожалуйста.
Chemist вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #2
Меню Пользователя
Старожил
 
Регистрация: 04.06.2012
Адрес: г. Владимир
Сообщений: 128
Сказал(а) спасибо: 452
Поблагодарили 243 раз(а)
Репутация: 911445
По умолчанию

Я в 2012 году стала счастливым обладателем ипотеки на 15 лет. Плюс несколько лет отработала в кредитном отделе банка. Так что могу подсказать если будут вопросы.
Если брать квартиру конечно не в центре, а где-нибудь в новой Москве, то да, платеж за ипотеку становится сопоставим с платой за аренду.
Есть xls-файл расчета аннуитетного платежа, очень удобная штука.
Коллега только что провернула сделку Сбербанк - и новострой в новой Москве юго-западного направления.
nata_ver вне форума   Ответить с цитированием
Сказали спасибо:
Chemist (09.04.2013), FreshLook (09.04.2013)
Старый   #3
Меню Пользователя
Модератор
 
Аватар для Chemist
 
Регистрация: 23.06.2009
Адрес: 1.1.1.1
Сообщений: 16,749
Сказал(а) спасибо: 6,464
Поблагодарили 10,509 раз(а)
Репутация: 93891449
По умолчанию

Ну он живет в Люберцах и там же брать хочет квартиру.
Цитата:
Сообщение от nata_ver Посмотреть сообщение
Есть xls-файл расчета аннуитетного платежа, очень удобная штука.
Сбер помоему не дает такой вариант, если это тот, где платеж меняется со временем.
Что надо предусмотреть в качестве затрат? Страхование же еще нужно, оно как-то входит в платеж ежемесячный или один раз платиться?
И тогда уже для себя спрошу. Доходы ИП нормально принимают? У меня была попытка в 2009 году взять ипотеку, но т.к. основной доход от предпринимательской деятельности, то меня зарубили. По 2-НДФЛ доход 5000 рублей и мне так же срезали доход по ИП, мол больше чем 100% от 2-НДФЛ не принимаем в расчет. Это было в Сбере.
P.S. Раз уж Вы инсайдер в некотором смысле. Почему вообще бывают отказы, на что в банке смотрят в первую очередь? Сумма первоначального взноса, размер дохода или что-то еще?
__________________
Есть желание, - тысяча способов; нет желания, - тысяча поводов! /Петр-I/.
Вокзал видел больше искренних поцелуев, чем загс. А стены больницы слышали больше искренних молитв, чем церковь.
Люди, будьте человеками, пожалуйста.
Chemist вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #4
Меню Пользователя
Врач-офтальмолог
 
Аватар для Zwetkoff
 
Регистрация: 09.05.2010
Адрес: Орёл
Сообщений: 9,901
Сказал(а) спасибо: 3,171
Поблагодарили 5,783 раз(а)
Репутация: 101016652
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Chemist Посмотреть сообщение
Доходы ИП нормально принимают?
Зависит от системы налогообложения. ЕНВД - весьма проблематично (по умолчанию считают минимальный доход). Общая или упрощёнка - нормально.
Zwetkoff вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #5
Меню Пользователя
Модератор
 
Аватар для Chemist
 
Регистрация: 23.06.2009
Адрес: 1.1.1.1
Сообщений: 16,749
Сказал(а) спасибо: 6,464
Поблагодарили 10,509 раз(а)
Репутация: 93891449
По умолчанию

У меня упрощенная система налогообложения. Но сберу было пофигу. Вообще нас тогда зарубили явно не адекватно.
Другу проще, у него так сложилось, что белый доход весьма приличный, даже для Москвы.
Вообще я так прикидывал, то при первоначальном взносе от 50%, при большом сроке, ежемесячная плата за кредит становится весьма близкой к арендной. Осталось понять, где взять весьма значительную сумму на первоначальный взнос.
__________________
Есть желание, - тысяча способов; нет желания, - тысяча поводов! /Петр-I/.
Вокзал видел больше искренних поцелуев, чем загс. А стены больницы слышали больше искренних молитв, чем церковь.
Люди, будьте человеками, пожалуйста.
Chemist вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #6
Меню Пользователя
Старожил
 
Регистрация: 04.06.2012
Адрес: г. Владимир
Сообщений: 128
Сказал(а) спасибо: 452
Поблагодарили 243 раз(а)
Репутация: 911445
По умолчанию

Аннуитет - это как раз одинаковые ежемесячные платежи на весь срок кредитования. Все ипотечные программы (в т.ч. Сбербанк) рассчитываются именно по аннуитетным платежам.

На доход от ИП многие банки смотрят скептически. Кредитные политики почему-то пишутся так, что охотнее выдают ипотеку по 2НДФЛ с низким доходом, чем по декларации с высокими доходами.
Некоторые банки (например, там где работала я) вообще не рассматривают доходы от ИП. Поэтому в первую очередь перед выбором банка нужно будет обзвонить 10-к крупных банков задавая один и тот же вопрос: "Выдаете ли вы жилую ипотеку индивидуальным предпринимателям, в полном ли размере учитывается доход, любая ли система налогообложения этого ИП может быть" и уже от этого плясать. Конкретных банков, выдающих ипотеку ИП, если честно, не припомню.

Отказы бывают в основном из-за плохой кредитной истории, либо если сделка не подходит под условия банка (не хватает размера чистого дохода на заявленную сумму кредита, либо как у Вас, ИП, а банк не принимает доход от ИП, не подходит квартира под требования закладываемого имущества (если вторичка)).

Основные вопросы которые могут интересовать...
1. Минимальный размер первоначального взноса: обычно он от 30%. Реже 20%. 15% и 10 % еще реже, и обычно сопровождается дополнительными расходами на комиссии или страховки. Если камень преткновения в этой сумме (которая должна быть по идее иметься в наличии), есть 2 хитрых способа обойти это, если потребуется, расскажу отдельно.
Чем выше первоначальный взнос, тем ниже ставка по ипотеке.

2. Страхование.
Всегда страхуется жизнь и приобретаемая квартира. Страховка платится ежегодно, на протяжении всего срока кредитования. Сумма составит примерно 0,2-0,3% от суммы кредита (в год).
Часто, обязательной страховкой является страхование титула. Это страхование от возможного признания сделки недействительной. Страхуется в течении срока давности - 3 года. Оплата ежегодно. Сумма составит примерно 0,2-0,3% от суммы кредита (в год).
Реже, предлагают страховать ответственность по договору ипотеки. Обычно эта страховка возникает при низких первоначальных взносах (ниже 30%). Сумма космическая, зависит от банка и страховой компании, мне на 2 млн. руб. в одном из банков насчитали ~ 60 тыс. руб. Платится один раз, при получении ипотеки.

3. Комиссии за выдачу кредита и другие обязательные платежи банку обычно отсутствуют.
Часто, может присутствовать комиссия за оформление закладной. Платиться один раз, при получении ипотеки. Ставка 1-2% от суммы кредита.
Реже, может присутствовать фиксированная, единовременная, и иногда безвозвратная комиссия за рассмотрение документов (10-20 тыс. руб.).

4. Если в ипотеку приобретается вторичное жилье. Обязательно потребуется оценка квартиры. Тарифы зависят от оценочной компании (обычно банк предлагает свои, аккредитованные у них). Примерная сумма составит 0,2-0,3% от стоимости квартиры.

5. Максимальная сумма кредита зависит от размера дохода и определяется каждым банком по-своему. Разброс может быть значителен.
Для расчета чистого дохода берется среднемесячный доход, обычно за полгода, и из него вычитаются расходы на каждого ребенка (прожиточный минимум), на коммунальные платежи, другие регулярные платежи (можно о них умолчать). Также всегда для расчета суммы кредита из размера зарплаты вычитаются расходы по уже имеющимся кредитам, кредитным картам, и овердрафтам. Так что если пользуетесь кредиткой и размера чистого дохода не хватает на желаемую сумму ипотеки, ее придется закрыть (закрывается она обычно 45 дней).

6. Срок ипотеки более 15 лет невыгоден. Максимум - 20, но лучше до 15. Из-за того что платежи являются аннуитетными, увеличение срока свыше 15 лет практически не дает снижения ежемесячного платежа.

Сообщение добавлено в 15:09

Цитата:
Сообщение от Chemist Посмотреть сообщение
сберу было пофигу
Потому что это Сбер, они бюрократы. Придется выбирать более лояльные банки...
nata_ver вне форума   Ответить с цитированием
Сказали спасибо:
Chemist (09.04.2013), Zwetkoff (09.04.2013)
Старый   #7
Меню Пользователя
Старожил
 
Регистрация: 25.02.2013
Адрес: СПб
Сообщений: 439
Сказал(а) спасибо: 99
Поблагодарили 67 раз(а)
Репутация: 190787
По умолчанию

У меня знакомый пытался взять ипотеку, у него несколько бизнесов. Несмотря на официальную зарплату был отказ и не под запись сказали, что шансов у него нет.

Сам общался с людьми, работающими в банках, говорят, что частным предпринимателям большинство банков ипотеки давать отказываются - большие риски и тд. Доходило до курьезов, когда Сити-банк отказал в кредите предпринимателю, а его дочка-студентка смогла взять кредит
AlexSpb вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #8
Меню Пользователя
Модератор
 
Аватар для Chemist
 
Регистрация: 23.06.2009
Адрес: 1.1.1.1
Сообщений: 16,749
Сказал(а) спасибо: 6,464
Поблагодарили 10,509 раз(а)
Репутация: 93891449
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от AlexSpb Посмотреть сообщение
что частным предпринимателям большинство банков ипотеки давать отказываются - большие риски
Такую же песню слышал. Вот и задумываюсь в такие моменты, а зачем вообще я налоги плачу, если потом хуже папуаса. Значит то, что я уже более 6 лет индивидуальный предприниматель со стабильным заработком, это более рискованно, чем тот, кто сидит в гос. конторе, перекладывает бумажки и в случае увольнения будут сидеть на пособие по безработице. Во истину обалденная логика!
P.S. Знакомому инфу передам, а вот мне похоже даже и думать не стоит на эту тему.
__________________
Есть желание, - тысяча способов; нет желания, - тысяча поводов! /Петр-I/.
Вокзал видел больше искренних поцелуев, чем загс. А стены больницы слышали больше искренних молитв, чем церковь.
Люди, будьте человеками, пожалуйста.
Chemist вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #9
Меню Пользователя
Старожил
 
Регистрация: 25.02.2013
Адрес: СПб
Сообщений: 439
Сказал(а) спасибо: 99
Поблагодарили 67 раз(а)
Репутация: 190787
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Chemist Посмотреть сообщение
Во истину обалденная логика!
Рискну предположить, что кредиты не дают еще и потому, что предприниматель досрочно погасить может быстрее - это тоже берется в расчет.

Приведу простой пример. Я взял кредит под определенный % на год, через пару мес в том же банке появился более выгодный кредит. Я погасил свой текущий досрочно и подал заявку на новый - получил отказ!

Если у меня заведомо есть средства для досрочного погашения, банку невыгодно мне давать денег. Для предпринимателя кредит - это дополнительный оборотный капитал

Комментарии
nata_ver одобрил(а): Я погасил свой текущий досрочно и подал заявку на новый - получил отказ!
AlexSpb вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #10
Меню Пользователя
Старожил
 
Регистрация: 04.06.2012
Адрес: г. Владимир
Сообщений: 128
Сказал(а) спасибо: 452
Поблагодарили 243 раз(а)
Репутация: 911445
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Chemist Посмотреть сообщение
а вот мне похоже даже и думать не стоит на эту тему
Думаю какие-то банки могут и ИП-шникам выдавать ипотеку. Попробовать во всяком случае стоит.
nata_ver вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #11
Меню Пользователя
Модератор
 
Аватар для Chemist
 
Регистрация: 23.06.2009
Адрес: 1.1.1.1
Сообщений: 16,749
Сказал(а) спасибо: 6,464
Поблагодарили 10,509 раз(а)
Репутация: 93891449
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от AlexSpb Посмотреть сообщение
что предприниматель досрочно погасить может быстрее
Да это любой хочет сделать, ибо понимает, что в противном случае отдаст сумму кредита x 3.
Цитата:
Сообщение от nata_ver Посмотреть сообщение
Думаю какие-то банки могут и ИП-шникам выдавать ипотеку.
Мне рассказывали, что ВТБ выдает. Но вспоминая сколько было мороки со сбером, с учетом того, что тогда жена работала, в белой зарплатой в 50000 рублей, ощутимым первоначальным взносом и последующим отказом, вообще не знаю, как у нас получить кредит.
ИП как проклятые какие-то.
__________________
Есть желание, - тысяча способов; нет желания, - тысяча поводов! /Петр-I/.
Вокзал видел больше искренних поцелуев, чем загс. А стены больницы слышали больше искренних молитв, чем церковь.
Люди, будьте человеками, пожалуйста.
Chemist вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #12
Меню Пользователя
Старожил
 
Регистрация: 04.06.2012
Адрес: г. Владимир
Сообщений: 128
Сказал(а) спасибо: 452
Поблагодарили 243 раз(а)
Репутация: 911445
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Chemist Посмотреть сообщение
ИП как проклятые какие-то
есть такое...
А еще говорят про поддержку малого и среднего бизнеса....

Если я правильно поняла Вы подавали документы в 2009 году... В это время (особенно первая половина года) с кредитованием был полный "шварх". В это время кредитование было практически заморожено, думаю эта политика не прошла и мимо Сбера. Так что отказ мог быть и в том числе поэтому. Сейчас же, наоборот все банки активно раздают кредиты, так что стоит попробовать.
nata_ver вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #13
Меню Пользователя
Модератор
 
Аватар для Chemist
 
Регистрация: 23.06.2009
Адрес: 1.1.1.1
Сообщений: 16,749
Сказал(а) спасибо: 6,464
Поблагодарили 10,509 раз(а)
Репутация: 93891449
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от nata_ver Посмотреть сообщение
Сейчас же, наоборот все банки активно раздают кредиты, так что стоит попробовать.
Кстати да, есть ощущение, что банки опять впали в кредитный экстаз, как было до 2008 года. Сейчас посмотрел переписку со знакомым, который в 2010 году подавал документы и он писал, что ИП получить в Сбере 10%, ВТБ24 - 90%, т.е. ВТБ гораздо лояльнее. Посмотрю на друга, что у него выйдет с 2-НДФЛ.
__________________
Есть желание, - тысяча способов; нет желания, - тысяча поводов! /Петр-I/.
Вокзал видел больше искренних поцелуев, чем загс. А стены больницы слышали больше искренних молитв, чем церковь.
Люди, будьте человеками, пожалуйста.
Chemist вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #14
Меню Пользователя
Специалист
 
Регистрация: 04.08.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 1,833
Сказал(а) спасибо: 35
Поблагодарили 1,022 раз(а)
Репутация: 37453224
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от nata_ver Посмотреть сообщение
Аннуитет - это как раз одинаковые ежемесячные платежи на весь срок кредитования. Все ипотечные программы (в т.ч. Сбербанк) рассчитываются именно по аннуитетным платежам.
Собственно, основная засада в этом и есть. Обращайте внимание на условия досрочного погашения. Структура платежа такова, что сначала в основном гасятся проценты по кредиту, и только под конец срока сам кредит. Так что если доходы увеличились и хочется погасить кредит пораньше, то банк всё равно своё с вас получит.
Как вариант - взять сначала что-то поскромнее с коротким сроком погашения, а затем делать upgrade жилья.
Сергей вне форума   Ответить с цитированием
Старый   #15
Меню Пользователя
Модератор
 
Аватар для Chemist
 
Регистрация: 23.06.2009
Адрес: 1.1.1.1
Сообщений: 16,749
Сказал(а) спасибо: 6,464
Поблагодарили 10,509 раз(а)
Репутация: 93891449
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Сергей Посмотреть сообщение
Обращайте внимание на условия досрочного погашения.
Разве еще где-то сохранился мораторий на досрочное погашение? Есть деньги, выплачивай быстрее.
Цитата:
Сообщение от Сергей Посмотреть сообщение
Как вариант - взять сначала что-то поскромнее с коротким сроком погашения, а затем делать upgrade жилья.
Только цены могу быстрее убежать, чем выплаты по кредиту.

Комментарии
nata_ver одобрил(а): Только цены могу быстрее убежать, чем выплаты по кредиту
__________________
Есть желание, - тысяча способов; нет желания, - тысяча поводов! /Петр-I/.
Вокзал видел больше искренних поцелуев, чем загс. А стены больницы слышали больше искренних молитв, чем церковь.
Люди, будьте человеками, пожалуйста.
Chemist вне форума   Ответить с цитированием
Ответ

Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск

Быстрый переход


Текущее время: 10:24. Часовой пояс GMT +4.


Все о глазах - офтальмологический форум © 2009-2025
Powered by vBulletin® Version 3.8.4
Copyright © 2000-2025, Jelsoft Enterprises Ltd. Перевод: zCarot
Благотворительный интернет-фонд Помоги.Орг